| Campanha | Canal / objetivo | % | R$/dia | R$/mês | CPL alvo | Leads/mês |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Investidor | Meta · formulário instantâneo | 40% | 40 | 1.200 | R$ 20 | 60 |
| Morador / bairro | Meta · click-to-WhatsApp | 25% | 25 | 750 | R$ 28 | 27 |
| Intenção quente | Google Pesquisa · marca + bairro | 25% | 25 | 750 | R$ 60 | 12 |
| Remarketing | Meta + YouTube · vídeo 50% / LP 30d | 10% | 10 | 300 | R$ 18 | 17 |
| Total | CPL médio blendado R$ 26 | 100% | 100 | 3.000 | R$ 26 | ≈ 116 |
R$ 3.000 de mídia para 1–2 vendas/mês. Com ticket de R$ 330 mil e comissão de 5%, uma única venda devolve ~R$ 16,5 mil — cerca de 5,5x a verba mensal inteira. O gargalo nunca é a mídia: é o tempo de resposta e o agendamento.
| Cenário | R$/dia | R$/mês | Leads | Por corretor | Visitas | Vendas est. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Piso mínimo | 100 | 3.000 | 116 | 23 | 15 | 1–2 |
| Operação recomendado | 150 | 4.500 | 168 | 34 | 22 | 2–3 |
| Aceleração agressivo | 200 | 6.000 | 218 | 44 | 28 | 3–4 |
O CPL sobe de 8% a 12% a cada degrau: o público de 4 km satura e a frequência sobe. Escala só acompanhada de criativo novo — verba maior no mesmo anúncio queima a audiência em 3 semanas.
Raio de 4 km da Rua Dr. Bacelar, 771 + Vila Mariana, Saúde, Klabin, Ipiranga, Moema, Jabaquara e Cambuci.
| Métrica | Meta | Alerta |
|---|---|---|
| CPL Meta Ads | ≤ R$ 28 | > R$ 40 |
| 1º contato | ≤ 5 min | > 30 min |
| Taxa de contato | ≥ 60% | < 45% |
| Lead → agendamento | ≥ 24% | < 15% |
| No-show | ≤ 45% | > 60% |
| Visita → proposta | ≥ 30% | < 18% |
| CAC por venda | ≤ R$ 2.500 | > R$ 4.000 |
Projeções construídas sobre benchmarks de mídia paga para lançamentos residenciais em São Paulo (CPL Meta R$ 18–35 em formulário/WhatsApp; CPL Google Pesquisa R$ 45–90) aplicados à verba declarada. Não são números garantidos: os 30 primeiros dias servem para calibrar CPL e taxa de agendamento reais do empreendimento.
Não se vende metro quadrado aqui — vende-se renda previsível colada em quatro hospitais e duas estações. Esse é o eixo de toda a comunicação.
| Tipologia | Área | Vaga | Uso principal |
|---|---|---|---|
| Studio (final 6) | 25,72–32,32 m² | sem | Investidor / locação |
| 1 dorm (final 12) | 32,35 m² | c/ e s/ | Locação premium |
| 1 dorm (final 3) | 34,20–34,42 m² | c/ e s/ | Morador solo |
| 2 dorms (final 1) | 50,33–50,80 m² | 1 vaga | Casal / 1º imóvel |
| Garden | 65,75 m² | 1 vaga | Diferenciado / raro |
O empreendimento tem unidades enquadradas em HIS e HMP. Isso muda limite de renda do comprador, ITBI e regras de revenda. Antes de anunciar qualquer benefício, o time valida o enquadramento e a tabela vigente com a Hatti. Nunca chamar de "Minha Casa Minha Vida" sem confirmação por escrito.
Dor: dinheiro parado e medo de imóvel vago.
Abertura: "Você quer renda mensal ou valorização na revenda?"
Prova: 4 hospitais + UNIFESP a 7 min = fila de inquilino. O studio é a unidade de maior liquidez de locação da região.
Dor: plantão, deslocamento e aluguel caro perto do trabalho.
Abertura: "Quanto tempo você perde entre a casa e o hospital?"
Prova: da portaria ao Hospital São Paulo em 5 min. Academia e coworking dentro do prédio.
Dor: entrada, medo de parcela e de comprar errado.
Abertura: "Quanto você paga de aluguel hoje?"
Prova: 2 dorms de 50 m² com vaga, lazer completo, entrega prevista dez/2027.
| Objeções — resposta em 1 linha | |
|---|---|
| "25 m² é pequeno" | Para o inquilino desta região, 25 m² a 5 min do hospital vale mais que 60 m² a 30 min. |
| "Sem vaga desvaloriza" | Duas estações a pé. O público-alvo daqui aluga sem carro. |
| "Entrega só em 2027" | É o que permite entrar no preço de obra e parcelar sem juros de banco. |
| "Vou pensar" | Agenda o decorado — a decisão muda quando ele vê os 26 m² montados. |
Fontes de mercado: Imovelguide e Proprietário Direto (m² Vila Clementino), QuintoAndar e VivaReal (aluguel médio de 1 quarto e R$/m² de locação), DataZAP (R$ 78,38/m² de aluguel), média de rentabilidade de locação em São Paulo de 5,75%–6,01% a.a. Ficha técnica, tempos de deslocamento e itens de lazer extraídos do book oficial do HI Vila Clementino (Hatti). Preço de tabela e disponibilidade devem ser confirmados com a incorporadora antes de qualquer veiculação.
"O inquilino do seu studio já mora aqui."
Corretor gravando às 7h em frente ao Hospital São Paulo, mostrando o fluxo de gente entrando no plantão. Corta para a fachada do HI a 5 min. CTA: "quer saber quanto rende? comenta RENDA".
"Fiz a conta do studio de 25 m² na ponta do lápis."
Tela a tela: valor, entrada, aluguel médio do bairro, yield estimado, vacância. Última tela é a oferta da simulação personalizada.
"3 motivos para NÃO comprar no HI Vila Clementino."
Hook reverso. Os três "defeitos" viram qualificação: é pequeno, não tem vaga em todas as plantas, entrega em 2027 — e cada um explica por que o produto é de investidor.
"Aluguel que você paga × parcela que vira patrimônio."
Dois blocos lado a lado com números reais da tabela vigente. Só vai ao ar com valores aprovados pela incorporadora.
"Da portaria até o metrô. Sem cortes."
Câmera na mão, cronômetro queimado na tela, caminhada real até a estação Hospital São Paulo. Formato que mais gera comentário local — a região se reconhece.
"O único prédio da região com quadra de beach tennis."
Abre no rooftop com a piscina, desce para a quadra na areia. Diferencial que nenhum concorrente do entorno consegue copiar.
"Um dia inteiro na Vila Clementino sem pegar o carro."
Café, Pão de Açúcar 3 min, Bodytech 3 min, Parque das Bicicletas 7 min, Ibirapuera 12 min, volta para o rooftop.
"Trabalho neste bairro há X anos. Deixa eu te mostrar uma coisa."
Peça de autoridade, gravada no celular, sem produção. Historicamente o criativo mais barato em CPL de toda a estrutura.
"Cabe tudo isso em 26 m²?"
Tour do studio decorado: cozinha, home office, canto de leitura e dormitório no mesmo ambiente. É a peça que quebra a objeção de metragem antes da visita.
"Escolhe a sua planta."
Studio 25,95 · 1 dorm 32,35 · 1 dorm 34,20 · 2 dorms 50,80 · Garden 65,75. Cada tela com a metragem e para quem serve. Excelente peça de remarketing.
"Restam X unidades no final 6."
Só ao ar com número verdadeiro fornecido pela incorporadora, atualizado semanalmente. Escassez inventada destrói a base em 60 dias.
"Comprei no lançamento. Já te conto por quê."
Cliente real, com autorização de imagem. Sobe apenas em remarketing — prova social converte quem já conhece, não quem nunca ouviu falar.
Conta de anúncios reprovada fica de 7 a 15 dias fora do ar. A R$ 100/dia, cada dia parado é lead que não volta.
Diretrizes de criativo baseadas nos ativos disponíveis no book oficial (perspectivas ilustradas de fachada, portaria, lobby, quadra de esportes na areia, fitness, salão de festas, coworking, brinquedoteca, pet care, rooftop, piscina, pool lounge, espaço gourmet, plantas e fotos dos decorados de 26 m² e 50 m²). Toda peça deve carregar as ressalvas legais originais do material da incorporadora.